A Segunda Seção do STJ fixou que o corretor de imóveis (PF ou PJ) NÃO responde, em regra, por atraso na obra, vícios construtivos ou não entrega do imóvel. A responsabilidade continua sendo da incorporadora/construtora. O corretor só entra no risco em 3 situações excepcionais — e provadas no processo:
- quando participa das atividades de incorporação/construção (atua como verdadeiro player do empreendimento);
- quando integra o MESMO grupo econômico da incorporadora/construtora;
- quando há confusão ou desvio patrimonial em seu benefício.
Por que isso importa?
• Recalibra a “cadeia de consumo”: a obrigação de entregar a obra é do empreendedor. O corretor, como regra, apenas intermedeia a compra e sua obrigação se exaure com a conclusão do negócio.
• Evita litisconsórcios inflados e responsabilizações automáticas: solidariedade não é mágica; exige nexo com a obrigação violada.
• Dá segurança jurídica: o risco empresarial do projeto não pode ser terceirizado ao intermediador — sem blindar corretores que, na prática, façam parte do empreendimento.
Na prática forense:
• Para defesa de corretores/imobiliárias: alegue ilegitimidade passiva com base na natureza limitada da corretagem, demonstre ausência de vínculo societário/operacional, segregação financeira e que não assumiu obrigações do empreendimento.
• Para consumidores: investigue vínculos de grupo econômico (QSA, controladoras, administradores em comum), pagamentos da obra passando por contas da corretora, atos de incorporação assinados pelo intermediador, compartilhamento de estrutura e campanhas que prometam prazos/entrega “em nome” do corretor.
E a corretagem?
• Em regra permanece devida se a intermediação foi bem-sucedida.
• Restituições por atraso ou resolução do contrato têm como polo natural a incorporadora/construtora; o corretor só reembolsa se ficar provado um dos 3 gatilhos.
Takeaway: o STJ desenhou uma fronteira nítida entre intermediar e empreender. Quem vende não é automaticamente responsável por construir/entregar — a menos que, de fato, esteja no jogo da incorporação.
#STJ #DireitoImobiliário #Consumidor
