Um empresário do ramo desportivo alugou um terreno vazio em São Paulo, construiu quadra poliesportiva, vestiários, loja, depósito e sala de controle — e ao fim do contrato não recebeu um centavo pelas obras. A cláusula que ele assinou ao entrar no imóvel selou o destino de tudo.
O caso chegou ao Superior Tribunal de Justiça e gerou um dos julgamentos mais disputados do direito locatício recente. No REsp 1.899.963-SP, julgado em 4 de agosto de 2026, a 4ª Turma do STJ decidiu, por três votos a dois, que a renúncia a benfeitorias prevista em contrato de locação comercial abrange também as acessões — termo técnico para as novas construções erguidas pelo próprio locatário no imóvel alugado. A relatora do acórdão foi a ministra Maria Isabel Gallotti, acompanhada pelos ministros João Otávio de Noronha e Raul Araújo. Ficaram vencidos o relator original, ministro Antonio Carlos Ferreira, e o desembargador convocado Luis Carlos Gambogi.
O ponto de partida para entender a controvérsia é a distinção que o Código Civil traça entre dois conceitos que o uso popular confunde. Benfeitoria, nos termos dos artigos 96 e 97 do Código Civil, é a obra ou despesa feita em coisa já existente para conservá-la, melhorá-la ou embelezá-la. Acessão artificial, prevista no artigo 1.253 e seguintes do mesmo Código, é construção nova em terreno alheio — um bem que antes não existia. No caso julgado, o terreno era vazio quando locado; tudo o que foi erguido pelo locatário era, juridicamente, acessão. E aí surgiu o problema: a cláusula terceira do contrato falava em “quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias”. Silenciava sobre acessões. Seria esse silêncio uma lacuna a favor do locatário?
A 3ª Turma do STJ havia respondido que sim. No REsp 1.931.087, julgado em outubro de 2023 sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, aquela turma fixou que negócios jurídicos de renúncia se interpretam de forma estrita, nos termos do artigo 114 do Código Civil, e que o locatário que edifica de boa-fé em terreno alheio tem direito à indenização pelo artigo 1.255 do mesmo diploma. O raciocínio era coerente: renúncia de direito não se presume, não se estende por analogia. Meses depois, em maio de 2025, a mesma 3ª Turma reafirmou o entendimento no REsp 2.185.751, relatado pela ministra Nancy Andrighi, reconhecendo o direito do locatário à indenização pelas acessões por serem institutos jurídicos distintos das benfeitorias.
A 4ª Turma, contudo, já vinha trilhando caminho diferente. No AgInt no AREsp 2.316.707, de setembro de 2023, o próprio ministro Raul Araújo — que depois compôs a maioria no REsp 1.899.963 — sinalizou que a jurisprudência da 4ª Turma admitia que a cláusula expressa de renúncia a benfeitorias alcançasse as acessões quando as instâncias ordinárias assim interpretassem o contrato. Havia, portanto, divergência aberta dentro do STJ.
O voto vencedor da ministra Gallotti resolveu essa tensão por um caminho diferente do formalismo conceitual. O artigo 35 da Lei de Locações — Lei 8.245/1991 — usa o termo “benfeitorias” de forma genérica ao disciplinar o regime de indenização e retenção nas locações. O artigo 113 do Código Civil impõe que os negócios jurídicos sejam interpretados conforme a boa-fé objetiva e os usos e costumes do tráfego negocial. Nesse contexto prático, quando partes de um contrato de locação comercial escrevem “quaisquer benfeitorias”, o que ambas entendem — e o que o mercado entende — é que nenhuma obra realizada pelo locatário gerará direito a indenização ao fim do contrato. Tratar o silêncio sobre “acessões” como uma brecha técnica seria privilegiar o formalismo civilista sobre a vontade real das partes, contrariando a função interpretativa do artigo 113.
Os tribunais estaduais já caminhavam nessa direção antes da virada do STJ. O TJDFT, no processo 0718379-28.2018.8.07.0007, deixou assentado que quando o contrato de locação de terreno nu tem por objeto justamente a edificação e exploração comercial, a renúncia a benfeitorias lida em sentido amplo abrange qualquer construção no imóvel — porque esse era o objeto do negócio. O TJCE, no processo 0170444-65.2016.8.06.0001, aplicou a mesma lógica com respaldo na Súmula 335 do STJ, que já consolidava a validade da cláusula de renúncia a benfeitorias na locação comercial.
O impacto prático da decisão do REsp 1.899.963 vai além do caso concreto. Para locadores, a decisão reafirma a eficácia plena de cláusulas de renúncia em contratos comerciais — inclusive quando o objeto é terreno vazio destinado a edificação. Para locatários, o alerta é severo: quem assina contrato com essa cláusula e depois constrói sem negociar expressamente o direito à indenização ou à remoção das obras assume o risco de entregar tudo ao término da locação. Não há proteção automática na distinção técnica entre benfeitoria e acessão quando o contrato foi celebrado para edificação.
A decisão não elimina todas as discussões futuras. Contratos sem cláusula expressa de renúncia, ou com redação ambígua que não permita concluir pela abrangência das obras, ainda abrirão espaço para litígio. A boa-fé interpretativa que a ministra Gallotti invocou pelo artigo 113 do Código Civil é uma via de mão dupla: ela pode beneficiar o locador quando a renúncia foi clara, mas pode beneficiar o locatário quando o contrato nada diz ou quando as circunstâncias indicam que as partes não previram o tipo de obra realizada.
O que o julgamento faz, definitivamente, é encerrar a disputa entre as turmas do STJ sobre o tema — ao menos enquanto não houver revisão em sede de recursos repetitivos ou pela Segunda Seção. Quem negocia locação comercial de terreno para construção precisa tratar a cláusula de benfeitorias como cláusula de destino das obras. Ignorar essa distinção — ou deixar para discutir depois — pode custar uma quadra poliesportiva inteira.
Saiba sobre estes e mais assuntos em www.assessoriajuridica.net
Faça uma consulta sobre seu atual tempo de serviço ou revise sua aposentadoria em www.possoaposentar.com
